Asuntokaupan sudenkuopat

7.3.2016

Varatuomari Petri Keskitalo, Eversheds Asianajotoimistosta kertoo asuntokauppoihin liittyvistä vaikeuksista ja mahdollisista ongelmista.

Asuntokaupan sudenkuopat

Asunto- osakkeen ja kiinteistön kaupassa suurimmat ongelmat liittyvät rakennuksen tai huoneiston kuntoon. Suurissa asunto-osakeyhtiöissä korjaustarpeiden kustannukset yleensä pulverisoituvat laajalle. Kiinteistön kaupassa tai asunto-osakeyhtiössä, joissa korjaus- ja kunnossapitovastuu on siirretty osakkaalle, vastuu jää yksin omistajalle.

Yleensä asunto-osakkeen kaupassa yhtiön korjaushistoria kertoo mahdollisen korjausvelan ja odotettavissa olevat korjaukset ja sitä kautta tulevat kustannukset. Hyvin hoidetussa yhtiössä tulevat kustannukset on helppo aikatauluttaa. Varsin usein myyjän ja ostajan väliset riidat asunto-osakkeen kaupassa jäävät koskemaan varsin pieniä varallisuuseriä. Poikkeuksiakin toki on. Erityisen huolellinen ostajan kannattaa olla asunto-osakkeen kaupassa, jossa kyse on pienestä asunto-osakeyhtiöstä, jolla ei ole ammatti-isännöitsijää. Normaalitkin korjaustarpeet saattavat nostaa esiin keskustelun asunto-osakeyhtiön vastuista ja velvoitteista. Vähemmistöön jäävän osakkaan ainoa keino hakea oikeuksiaan on tuomioistuin, mikäli asunto-osakeyhtiö kieltäytyy sille kuuluvista korjauksista.

Varaudu vanhan rakennuksen korjauksiin ja selvitä riskirakenteet

Rakennuksen kuntoa koskevat taloudelliselta intressiltään suuremmat riidat realisoituvat yleensä erillistaloissa tai pienissä rivitaloyhtiöissä. Erillistalon kauppa on yleensä maakaaren säätelemää kiinteistökauppaa, mutta erillistaloja voi olla myös asunto-osakeyhtiömuodossa. Vanhoissa rakennuksissa on omat korjaustarpeensa, ja eri rakenteen osilla on omat tyypilliset käyttöikänsä. Vanhan rakennuksen ostajan on varauduttava siihen, että rakennuksen ylläpitoon ja korjauksiin tulee menemään rahaa. Korjaustarve ei ole välttämättä sama asia kuin oikeudellisesti vaikuttava virhe:

KKO 2015:58. Korkein oikeus katsoo ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

Lisäksi kauppaa tehtäessä on huomioitava, että eri aikakausina on rakentamisessa noudatettu erilaisia määräyksiä. Osa aikanaan hyväksyttävinä pidetyistä tavoista rakentaa on tänä päivänä todettu virheellisiksi. Puhutaan rakennuksen riskirakenteista eli rakenteen osista, jotka rakennustapansa vuoksi vaurioituvat herkästi. Erillistalon ostajan kannattaa selvittää itselleen rakentamisajankohdan tyypilliset ongelmat kyseessä olevan rakennuksen osalta, ja jo kauppaneuvotteluissa hinnoitella riski kauppahintaan. Riskirakenteista on saatavilla helposti tietoa esimerkiksi Hometalkoot.fi -sivustolta. Riskirakenteiden riskin realisoituminen tarkoittaa yleensä rakennuksen kosteus- ja homeongelmia, jotka korjaamattomina aiheuttavat riskin terveydelle.

 

Kuinka korjauskustannukset jaetaan?

Sen jälkeen kun tai jos korjaustarve realisoituu oikeudellisesti vaikuttavaksi virheeksi, kyse on korjauskustannusten jakamisesta ostajan ja myyjän välillä. Myyjän vastuu realisoituu ensisijaisesti asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupassa hinnanalennusvastuun muodossa. Perusperiaatteena on se, että myyjä ei saa hyötyä maksettavasta korvauksesta. Laki ei tunne myöskään punitatiivista korvausta. Perusperiaatteena on vähentää myyjän maksamasta korvauksesta ostajan saama arvonnousu eli rakenteiden uusimisesta johtuva käyttöiän pidentyminen ja korjaaminen parempaan tasoon. Toisaalta Korkein oikeus on katsonut, että niiden rakenteen osien osalta, joiden on tarkoitus kestää koko rakennuksen elinkaaren, ei tehdä käyttöikään perustuvaa vähennystä.

Laissa ei kuitenkaan ole määritelty mitään täsmällistä laskentakaavaa hinnanalennuksen määrälle, asia on jätetty tuomioistuimen harkintavaltaan. Edellä mainitusta syystä yksittäistä ratkaisua ohjaa tuomioistuimen harkintavalta korvauksen määrän osalta, mikä jättää epävarmuuden lopputuloksesta riidan osapuolille. Korvauksen määrä, mikäli vaatimuksen peruste on menestynyt, jää viime kädessä asiaa ratkaisevan tuomarin ratkaistavaksi. Oikeuskäytäntö ei ole tältä osin yhtenäinen. Esimerkiksi oikeudenkäynneissä usein käytetty KH-kortti rakennuksen teknisestä käyttöiästä ja kunnossapitojaksoista muodostaa vain lähtökohdan harkinnalle, ei tuomaria sitovaa ohjeistusta. Lopullisen korvauksen määrän harkintaan liittyvää korvauskäytännön epäyhtenäisyyttä voidaan pitää riitapuolten kannalta epätyydyttävänä. Selkeä lainsäädännössä esitetty korjaustarpeen hinnoittelu edesauttaisi asioiden sopimista ennen oikeudenkäyntiä.

 

Selvitystarpeet riippuvat kaupan kohteesta

Vanhan rakennuksen kaupassa ensisijainen selvityksen kohde on rakennuksen kunto ja siinä piilevät riskit. Kerrostalossa keskeinen selvityksen kohde on yhtiön tekemät remontit ja mahdollinen remonttivelka sekä yhtiön taloudellinen asema. Kerrostalohuoneistoissa monet osakkaan vastuulle kuuluvat korjaustarpeet ovat havaittavissa jo huoneiston huolellisessa ennakkotarkastuksessa.

Petri Keskitalo
Asianajaja, OTL, varatuomari
Eversheds Asianajotoimisto Oy
www.eversheds.fi

Artikkelin kirjoittaja on julkaissut teokset Käytetyn asunnon kauppa (Edita 2007, 2012) ja Uuden asunnon kauppa (Edita 2005, 2009).